“居住权”是今年出台的《民法典》中新增的亮点之一，居住权可以通过合同或者遗嘱的形式设立，设立居住权需要登记；除非当事人另有约定，居住权一般是无偿的，存续期间以明确约定的期间或者居住权人的生存期限为限，该种权利不得转让或继承。

《民法典》

第366条 【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第367条　【居住权合同条款】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
　　居住权合同一般包括下列条款：
　　（一）当事人的姓名或者名称和住所；
　　（二）住宅的位置；
　　（三）居住的条件和要求；
　　（四）居住权期限；
　　（五）解决争议的方法。

第368条 【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第369条 【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第370条 【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第371条【以遗嘱设立居住权】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

目前，我国已经建立廉租房、公租房、经济适用房、限价房等多层次保障性住房体系，一定程度上解决了中低收入群体的住房问题。但这些住房的覆盖群体有限，制度实施中也发生了一些社会问题，尚不能完全解决目前的住房问题。相比之下，居住权制度具有更大的制度优势，下面让我们通过5个典型的场景来理解居住权究竟有何现实意义——

01

林老太今年80岁，育有一子一女，儿子50岁患有自闭症，和林老太同住，女儿48岁有自己的家庭，2年前林女士老伴儿因病去世。林老太名下有1套房产自住，她想在生前将房产过户给女儿，让女儿安心照顾其生老病死；但另一方面又怕女儿在自己过世后将房屋出售，影响其自闭症的儿子在此房屋中的居住。

保障无法自理的子女的居住权

在《民法典》出台之后，林老太的心愿即可以通过设立居住权实现。林老太可以将自住房过户给女儿，并与其签订居住权合同，约定在林老太及自闭症的儿子有生之年享有此房屋的居住权，并办理居住权登记。

02

王老伯今年78岁，老伴几年前去世，儿子早在10年前在一起车祸中丧生，王老伯有一套自住房，除了每月领的退休金，没有其它收入来源。

保障老年人“老有所居”

中国已逐步进入老龄化社会，养老问题成了老大难，有相当一部分老人正独居生活或无法获得子女的足够赡养。为了让这些老人在晚年获得更好的生活保障，“居住权”制度的设定，让老年人通过在其拥有的房屋上依法设置居住权后，以相较于市场价值较低的价格出售给其他个人或机构，同时继续享有对该住宅的居住权直至逝世，通过该方式可以在充分保障其居住权益的前提下换取更多的养老金，提升其生活质量。

03

王老伯今年78岁，老伴几年前去世，儿子已移民加拿大，常年在加拿大生活。王老伯有一套自住房，和水果摊主李先生已相识多年，现李先生一家人受王老伯邀请与王老伯共住。2019年，王老伯带着游先生来到公证处，做了两份公证：第1份指定李先生作为自己的监护人；第二份指定在其过世后将价值约300万的房产赠予非亲非故的李先生。

与继承制度有效衔接

在《民法典》出台之前，王老伯如果想在其过世后给李先生家人提供居所保障，只能通过遗赠或签订遗赠扶养协议的形式，将房屋所有权过户给李先生。但此种形式实践中可能会有子女予以反对，容易引起亲属之间的误会和矛盾。

在《民法典》出台之后，王老伯可以在设立遗嘱的同时，在遗嘱中明确在该房屋上为李先生设立一个居住权，居住权的存续期间以李先生的有生之年为限。这样一来，在王老伯百年之后，王老伯远在加拿大的儿子可以继续按照遗嘱继承的形式取得房屋的所有权，但需要按照遗嘱的内容承担在该房屋上为李先生设立居住权的义务。李先生有权凭借包含设立居住权的意思表示的遗嘱去办理居住权设立登记，在登记之后，王老伯的儿子需要保证李先生在有生之年有权继续在该房屋内居住，不得予以妨碍。

受中国传统观念影响，很多老人更倾向于由子女继承住宅，但同时也希望解决另一方在世配偶（尤其是再婚配偶）甚至是不存在婚姻关系的同居伴侣或长期照顾老人的保姆甚至好友的居住问题。在居住权制度下，老人可以立遗嘱由子女继承住宅，但同时为配偶、同居伴侣、保姆甚至朋友设立终身的居住权。